výběr pozemku - jak vybírat
Výběr pozemku je tou nejdůležitější věcí na Vaší cestě za Svým novým bydlením. Proto Vy musíte vybrat obec, lokalitu kde se Vám nejvíce líbí. To za Vás nemůže udělat nikdo jiný. My Vám rádi pomůžeme určit výhody a úskalí daného pozemku, vhodnost typu stavby, konstrukční řešení stavby, zvolení technologií, orientaci domu, oken, terasy vzhledem ke světovým stranám. Pokud se tato fáze správně vyřeší, bude se Vám v novém domě lépe bydlet a ještě ušetříte i několik desítek tisíc.
Řekněte nám lokalitu, kde chcete dům mít a my Vám pozemek zajistíme.
Na co si dát pozor:
– vědět jestli přes náš pozemek nevedou nějaké inženýrské sítě, které by bránily umístění stavby na pozemku
– blízkost velkochovu domácích zvířat – zápach, v léte spousta much
– výrobní zařízení, zápach, hluk
– územní plán, vědět co se bude v budoucnu kolem stavět. Nyní krásné pole s výhledem, za rok soused Supermarketu.
Pro umístění stavby je několik důležitých ukazatelů:
– slunce, respektive orientace světových stran, prostě kdo má rád slunce orientovat terasu a obyvák na jih. Sluníčko je fajn a ještě ušetříte za topení. Pokud možno na Sever stěna bez oken.
– svažitost pozemku, levněji se staví na rovině, ale svah jde využít – například dům na patro, spodní část zapustit do svahu a dole garáž a technické zázemí.
– velikost pozemku – u velkého pozemku je dobré myslet na umístění stavby například kvůli vzdálenosti od přípojek, kvůli ceně za příjezdovou cestu, chodníky, ploty atd.
– u malého pozemku zase, jak nejúsporněji tento pozemek využít, ať mám aspoň nějakou zahradu
– vzdálenost od inženýrských sítí
– vzdálenost od okolních staveb, ze zákona minimálně 7 m od další stavby
Definice rodinného domu zákonem je – maximálně 3 bytové jednotky, dvě nadzemní podlaží plus podkroví, zastavěnost na pozemku dle územního plánu, většinou bývá do 25% zastavěnosti pozemku.
základní varianty:
bungalov – jednopodlažní dům vhodný spíše pro rovinatý větší pozemek (nad 500 m2), výhodou je že nemusíte nikam do schodů a při dobře zpracované dispozici domu je všude tak blízko jako v bytě.
vícepodlažní dům – v podstatě se dá postavit kdekoli, stačí menší pozemek, výhodou menší zastavěná plocha pozemku, vhodné do svažitých terénů, při dobrém projektovém zpracování jde ze svahu udělat výhodu. Je třeba si dát pozor na stínění pro větší výšku hřebene střechy. Stínění platí i pro okolní stavby.
přípojky - jaké, jak dopojit na RD - řešení
Před koupí pozemku je třeba zjistit, kde a jaké přípojky jsou poblíž našeho stavebního pozemku a také jestli náhodou nějaké přípojky nekříží náš stavební pozemek, zvláště v místě naší budoucí stavby. Přeložení stávajících sítí by totiž platil stavebník, což není vůbec nic levného včetně spousty vyřizování a čekání na nakreslení projektů pro nové vedení.
druhy přípojek pro Váš dům:
– elektřina, asi nejvíce nezbytná přípojka, pozemek bez možnosti připojení na elektřinu v podstatě není stavebním pozemkem pro rodinný dům
– voda, případně jde vyřešit studnou cena dle hloubky a druhu podloží – cca 1000 – 2000,- Kč/bm
– kanalizace, případně jde vyřešit jímkou nebo čističkou – 30000 – 60000,- Kč
– plyn, zavedení do RD je třeba zvážit, dle nákladů a úspory oproti jinému druhu vytápění. U menších nízkoenergetických domů (do 100 m2 obytné plochy) se většinou plynofikace nevyplatí.
stavební finance
stavební finance
Jak všichni víme, to úplně nejdůležitější je mít na to.
Napřed bychom měli vědět kolik pěněz máme a kolik si můžeme půjčit – tento součet nám řekne kolik maximálně může stát náš nový HRAD.
Většina hypotečních ústavů půjčuje cca 80% ceny budoucího díla – rodinného domu. Pokud zrovna nemáte dost hotovosti, většinou jde zbytek pokrýt ze stavebního spoření, pokud nemáte doporučuji ihned založit. Jakmile víme kam až finančně dosáhneme, můžeme řešit kde, jaký dům a za kolik postavíme.
Můžeme Vám pomoci při výběru nejvhodnějšího finančního ústavu a vylicitování nejnižší úrokové sazby. Ověřením pro nás finančně nejlevnější hypotéky je nechat si vyčíslit přeplatek za celé období úvěru. Někdy jsou naše poplatky totiž schovány jinde než v samotné úrokové sazbě.
Dalším důležitým ukazatelem je jednoduchost a výše jednotlivých čerpání úvěru. Většina bank má zpoplatněno i každé ověření prostavěnosti, také poplatky za čerpání. Proto nakonec nejdůležitější informací je celkový přeplatek za úvěr. Při úvěru na 3 mil. na 30 let může být rozdíl v přeplatku i několik desítek až stovek tisíc korun.
co od bydlení očekáváte
co od bydlení očekáváte
Jste individuality a dům se většinou staví aspoň pro dva, to nejdůležitější je uvědomit si v čem jste stejní a v čem jiní, dům by měl vyhovovat oběma.
Naše doporučení:
Sedněte si spolu a představte si co a jak děláte. Například, většinou přijedu autem, zaparkuji odemykám vchodové dveře, sundávám si bundu a věším ji, přezouvám se, jdu s nákupem do kuchyně, umyju si ruce, vyskládám nákup a jdu se převléct, ukládám si věci, v zimě jdu zatopit do krbových kamen, v létě jdu na terasu s drinkem. Přijdou děti a napřed jdou tam a tam. Večeříme, poté postupně jdeme do koupelny, následuje večerní odpočinek, manžel jde ještě chvíli pracovat.
Tyto představy Vám řeknou jak má být Váš dům velký a jak má vypadat. Jak má být velká vstupní hala, jestli má být kuchyň součástí obyváku – jestli je pro Vás důležitější společnost rodiny při vaření a nebo naopak klid a neslyšet televizi, jestli má být v domě pracovna, mají mít děti každý samostatný pokoj již od mala a nebo naopak ať jsou spolu a naučí se spolu vycházet.
Všechny tyto informace bude potřebovat Váš projektant ať nakreslí to, v čem opravdu chcete bydlet, a také by u toho měl být i zástupce zhotovovací firmy, který by měl vymyslet nejvhodnější způsob provedení stavby s ohledem na ekonomičnost, tímto se vždy dost ušetří a někdy i v řádu několika desítek až set tisíc.
projekt
projekt
Projekt domu by měl vzniknout až víme kde (na jakém pozemku) budeme stavět. Hlavně z důvodu výběru vhodného typu stavby. Například pro více svažitý pozemek většinou není bungalov zrovna tím úplně pravým a to i finančně. Je třeba podrhnout výhody daného pozemku spíše než dělat nějaké kompromisy.
Člověk-Pozemek-Dům, musí si vyhovovat. Většinou se začíná studií (Vaše představa daná na papír). Pokud máte poměrně konkrétní představu o svém novém domě, může se tato fáze přeskočit. Dle našich osobních zkušeností se ušetření na katalogovém projektu většinou moc nevyplatí. Každý člověk, pozemek je jiný – proto bývá i jiný dům. Samozřejmě je třeba zohlednit obě osobnosti ve vašem partnerském páru a to může být oříškem největším. Přesto věříme, že i tak není třeba dělat kompromisy a spíše najít vhodné řešení pro oba. I v dnešní době jde zajistit projekt za 30000,- až 40000,- Kč dle složitosti domu (hodin práce architekta).
rozpočet stavby
Cena Vašeho nového bydlení se bude skládat:
– pozemek – cena dle lokality, chce zvážit priority, obecně čím blíže k velkému městu tím dražší + přepis a daň z nabytí 4%
– projekt – osobně nedoporučuji katalogové projekty, Člověk-Pozemek-Dům, toto vše je individuální. A ani moc neušetříte, stejně se musí několik výkresů udělat přímo pro Váš dům, například: přípojky, situace – umístění RD na pozemku. Projekt se dá pořídit již za cca 35000,- Kč
– požárně bezpečnostní řešení, energetický štítek, měření radonu, poplatek za podání na stavební úřad cca 6000,-
– vyřízení stavebního povolení respektive ohlášky stavby u staveb do 150 m2 – můžete vyřídit vše sami, ale není to úplně lehké, nebo si někoho zaplatíte – cena 10000-25000,- Kč
– přípojky, cena je velmi individuální, podle vzdálenosti od RD a typu přípojek, například jestli budete zavádět plyn, který je nejdražší ze všech přípojek, každopádně Vás jistě nemine poplatek za elektrický jistič 12500,- , elektrorozvodní skříň cca 10000,- Kč.
Naše zkušenost s již zasíťovanými pozemky je, že celková cena za připojení domu k inženýrským sítím včetně výkopových prací, rozvodných skříní, kontrolních šachet a samotných rozvodů se pohybuje v rozmezí 100000 – 200000,- Kč dle vzdáleností RD od přípojek a terénu, kde se provádí.
– rodinný dům na klíč, cena dle typu RD, již od 15000,- Kč m2/užitné plochy, viz kalkulačka. Upřesnění již při první konzultaci.
– garáž, nebo stání pro auto. Osobně moc nedoporučujeme mít garáž součástí domu (to je ta cena za m2 užitné plochy), cena tohoto přístřešku nakonec může být vyšší než hodnota samotného ustájeného auta. Dnešní auta jsou již všechna pozinkovaná, zimy skoro nejsou a spousta aut má již i možnost automatického předehřátí interiéru. Garáž samostatně stojící – například ve variantě dřevostavby již od 8000,- Kč/m2, auto totiž nepotřebuje stavbu v energetické třídě „B“. Nekryté stání od 1000,- Kč/m2, kryté stání od 4000,- Kč/m2.
– terasa, varianty: zámková dlažba, dřevěná, dřevoplast cena 1500,- až 3000,- Kč/m2
– plot, brána – není povinností a může být i ve variantě živý plot, cena dle výběru
Závěrem: pokud jste počítali se mnou, tak jste zjistili, že na pozemek s kvalitním domem je potřeba alespoň 3 mil. Kč. Ta dobrá zpráva je, že i Vy si ho můžete dovolit, zavolejte a vymyslíme to. Neslibujeme nereálné věci jako některé firmy, nenecháme Vás stát před nedokončeným domem.
Orientačně si můžete spočítat cenu Vašeho domu v záložce Cena za m2.
stavební povolení (ohláška stavby)
vypsání žádosti o stavební povolení respektive ohlášení stavby dle velikosti zastavěné plochy (do 150 m2) je to nejmenší, co Vás na cestě za získáním papíru STAVBA POVOLENA, čeká.
Ke stavebnímu povolení budete ještě potřebovat: Přesný soupis pro danou lokalitu by Vám měl poskytnout daný stavební úřad
– Projektová dokumentace dle vyhl. 499/2006 Sb.
– Vyjádření správců sítí o jejich existenci :
• ČEZ Distribuce a.s.
• RWE a. s.
• Cetin a. s.
• místní provozně vodohospodářská společnost
• Obec
• T-Mobile
• Vodafone
• správce místních sítí – např. veřejného osvětlení
– Smlouva (o budoucí smlouvě) o připojení k distribuční soustavě ČEZ, RWE (je-li stavba plynofikována)
– Stanovisko MěÚ, odd. ŽP
– MěÚ, odd. ŽP – souhlas (rozhodnutí) s odnětím půdy ze ZPF
– MěÚ, odd. ŽP – závazné stanovisko dle §11 odst. 3 zákona o ochraně ovzduší
– Souhlas vlastníka komunikace s napojením na komunikaci
– Souhlas vlastníka splaškové kanalizace, vodovodu, dešťové kanalizace k napojení
– Měření radonu na pozemku
– Energetický štítek budovy
– Požárně bezpečnostní řešení stavby a stanovisko HZS – Hasiči, u Ohlášky stavby do 150 m2 nemusí být stanovisko
– Stanovisko KHS – hygiena
– Prohlášení o výkonu odborného vedení stavby – staveb na ohlášení (bude-li stavba prováděna svépomocí)
– Souhlas vlastníků sousedních pozemků – všech sousedů
No a potom jen ta třešnička na dortu, vypsat danou žádost pro stavební úřad, na většinu vyjádření mají organizace měsíc a poté má i stavební úřad svou dobu k vyřízení.
V překladu doba potřebná k vyřízení je cca 3-5 měsíců, pokud ovšem nebude některé z vyjádření negativní. – I s tímto Vám můžeme pomoci.
harmonogram stavby
popis postupu výstavby
– Suchá výstavba – trámková konstrukce + izolant
pojištění stavby
Každá stavba by měla být pojištěna, také toto většinou bývá podmínkou hypotečních ústavů. Zhotovující firma je samozřejmě pojištěna, ale například neovlivní živelné pohromy, nebo případné krádeže instalovaných technologií z domu před dokončením. Proto je i toto jedna z nezbytností. Takováto pojistka se dá pořídit za cca 2000,- až 3000,- Kč na rok.